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海南楼市持续回暖“国际旅游岛”房价逼近热点二线城市

来源:21世纪经济报道 编辑:http://www.dijialp.com时间:2017-02-25 16:48:15点击数:1744

导读:海南楼市在过去一年已然回暖,鸡年春节期间,中国北方雾霾肆虐,又让更多人动了去海南买房的念头,2017年,海南房价或直逼二线热点城市。

    “中国富人在哪里过年?三亚。”2017年春节,全国空气最洁净的海南,成为中国人旅游度假地的首选。

    王思聪们的三亚行迹自不待言,大量中产阶级人群也选择春节去海南,这成了中国人房产投资的最新参照。

    经历过上世纪90年代的楼市泡沫,2010年的“国际旅游岛”概念热炒,此后陷入长达6年沉寂,但现在,海南楼市重新活了、火了。

    2016年底,融创等知名开发商大举进攻海南,人们才发现,海南楼市在过去一年已然回暖。2017年春节期间,中国北方雾霾肆虐,又让更多人动了去海南买房的念头。

    事实上,2016年全国房地产去库存,海南亦不例外。海南省甚至出台了“两个暂停”政策,以消化现有房源,这促使楼市去化的加速。

    持续的回暖乃至火爆之后,海南楼市攀上了15000元/平方米单价的高峰,但库存周期仍然长达23个月,海南或者三亚的房价,会在2017年,赶超南京、厦门这些热门二线城市吗?

    海南楼市又“热”了

    回望2016年,海南楼市的复苏早已开始,并贯穿全年。

    海南省统计局数据显示,2016年1-11月,全省房屋销售面积1309.35万平方米,增长44.6%,销售额1290.98亿元,增长51.2%。其中三亚房价处于最高位,达到18318元/平方米。

    另据中国指数研究院统计,2016年12月,海南楼市成交共11428套,环比上涨34%;商品住宅均价为13708元/平方米,环比上涨18.1%。其中三亚成交4624套,成交均价为20186元/平方米。

    2017年春节期间,相比一二线楼市成交的惨淡,海南的旅游旺季又直接带动了房产销售的上涨势头。

    中原地产统计,2016年12月19日至2017年2月12日,海南全省成交3182套,环比增加1943套,成交面积28.92万平方米,成交均价15121元/平方米。

    其中,今年1月份的新房成交均价达15591元/平方米,创下海南楼市历年新高;而三亚这个领头羊更是迅猛,1月三亚成交均价达20890元/平方米,直逼国内热点二线城市水平。

    海南省政府《2016年海口、三亚房地产价格走势分析》指出,冬季是海南房地产市场销售旺季,同时随着内地雾霾污染的加重,越来越多的人选择到海南来居住。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,海南作为中国唯一的热带海岛,以及海南基础设施的投资,令其环境优势凸显,也是多数北方人躲避雾霾、避寒的买房动力。海南由旅游度假的需求,正在向环境需求为主的多元化转变。

    宋丁的观点正是时下最为流行的:对海南房产的投资是健康环境投资,可说是一种“刚需”。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,以前海南楼市沉寂,是因为投资投机需求大,空置率也很高,但2016年全国热点城市购房政策收紧后,不少民间资金无处可去,很多投资需求重新回到了海南;再加上季节和空气因素,海南房地产市场的性价比凸显了出来,导致市场交易有所上升。

    21世纪经济报道记者查询,去年海南省出台“两个暂停”政策,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停商品住宅用地出让和规划报建。

    大力去库存之下,截至2016年底,海南省商品住宅库存比2015年底减少868万平方米,去化期从45个月降到了23个月。

    多位房地产分析人士指出,23个月的去化周期仍处于警戒线之上,供过于求仍然严重。

    严跃进认为,海南楼市后续很难明显得到提振,一个很重要的原因是供应规模大,海岸线的开发力度太大。众多房企投资非理性,大规模土地出让后,市场供应总体偏高;并且海南房产市场流通性较差,二手房市场极不发达。这些都导致海南楼市的未来预期并非那么乐观。类似去年南京、厦门等城市的房价暴涨不太会出现。

    “国际旅游岛”虚实

    为何一提到海南就想到楼市、房价?自提出“国际旅游岛”概念以来,海南的形象一直希望靠近国际滨海度假城市如夏威夷、巴厘岛等,但对于房地产业的依赖,导致海南旅游服务业仍处低端,相关配套设施也不完善。

    长期以来,地产开发投资是拉动海南固定资产投资增长的重要力量,据省统计局数据显示,2016年房地产开发投资占全省固定资产投资总额的47.7%,同比回落3.1个百分点,不过仍占主要地位。

    2016年,在旺盛的市场需求刺激下,诸多地产巨头纷纷加码海南投资。截至目前,万达、万科、恒大、绿城、雅居乐、融创、中海等,排名前20的房企基本都布局了海南市场。

    去年11月,万达集团与海南政府签订500亿元投资资金建设海口万达城,据万达集团方面表示,海口万达城2017年上半年开工,2020年开业。开业后预计年接待游客超过1000万人次。

    而作为千亿房企的老大恒大则早已进入海南。其持有恒大海口文化旅游城、恒大美丽沙、恒大海上帝景、海南海花岛和恒大海口湾等多个项目。

    雅居乐则以雅居乐清水湾、雅居乐山海间、雅居乐月亮湾三大项目,全面布局海南东线优质海岸。其雅居乐清水湾累计销售额超过600亿元,是海南地产市场上的重量级项目。

    同时,随着2016年海口、三亚“棚改”的启动,一批以国企为主力军的开发企业陆续进驻海南,房地产市场将面临新的格局。

    一个堪称标志性的事件是,去年12月,融创携旗下六大海南精品项目,宣布深耕海南市场。

    这一轮大型开发商扎堆进入之后,能否改变海南旅游服务业落后的局面?

    海南省政府有关人士表示,未来海南将加大大型经营性地产项目的开发,而非一般性房地产项目。

    在新发布的《海南省2017年重点项目投资计划》中,旅游产业项目68个,2017年计划投资528亿元,在十二个产业中投资额最大。

    21世纪经济报道记者注意到,恒大儋州海花岛旅游综合体、海口观澜湖度假区,以及复星的三亚亚特兰蒂斯项目等,都被视为旅游产业项目而非房地产,均位列其中。

    广州一家在海南有数个项目的开发商表示,这一波大型开发商进入海南与以往不同,多是进行片区和区域整体开发,住宅和配套齐上,开发和服务并重,甚至培育新的产业如影视娱乐业等,未来的海南旅游业、服务业水平将明显提升。

    融创有关人士表示,在这个节点进入海南,融创将在社区规划、产品品质、特色配套、服务升级等方面,推动海南房地产市场的变革升级。

关键字标签:楼市  

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