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躲霾、养老、度假,这一波海南买房热能持续多久?

来源:36kr编辑:http://www.dijialp.com时间:2017-02-26 11:52:32点击数:1582

海南楼市逆势火热,再次迎来大量岛外购买人群,是蓬勃发展的未来,还只是繁华表面下的危机重重?

    根据克而瑞发布的数据显示,2017年1月,北京商品住宅供应1349套,环比减少73%;成交3963套,环比减少42%。上海中原地产最新数据显示,1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比去年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量最低的。

    而其他一些热点城市的楼市同样一片惨淡。据媒体报道,苏州1月27日至1月30日成交数据为零;1月31日至2月2日成交住宅分别为7套、3套、2套,与去年春节假期相比,认购量下跌近七成。无锡楼市春节连续6天零成交,整个长假未卖出1套商品住宅。杭州市区新房销售量也是屈指可数,总共仅成交了6套,远远落后于去年春节的32套。

    虽然网签总有其滞后性,真实数字会比目前的统计数据来得漂亮,但面对2016年楼市火爆透支了的部分市场购买力与今年楼市热度减弱,不少购房者不仅推迟了热点城市的购房计划,也取消了回乡置业计划,进入了持币观望的状态已成为不争的事实。

    这一规则并不适用于海南。数据显示,初四开,初七闭幕的2017中国(海南)国际旅游地产博览会共接待游客2.7万人次,各市县楼盘意向成交554套,意向成交总金额达到4.8亿元。而不少开发商告诉36氪,初七过后,海南楼市的热销才刚刚开始。

    旅游火热带动海南楼市逆势热销

    据官方数据显示,春节黄金周,海南省三大机场旅客吞吐量达107.2万人次。其中,海口美兰机场共计执飞航班3645架次、运送旅客56.6万人次,同比分别增长4.32%、6.78%。三亚凤凰国际机场共完成航班起降2507架次,旅客吞吐量47.2万人次,同比分别增长3.6%、7.4%;而博鳌机场春节黄金周完成航班起降284架次,旅客吞吐量3.44万人次。

    另据统计数据显示,春节期间琼州海峡进出港累计航次1254个,旅客78.28万人次,同比增长18.10%;车辆17.13万辆次,同比增加21.13%。

    这当然不仅仅是往年春运的数字,面对中国北方的雾霾肆虐,越来越多的人选择离开家乡,在常年居于空气排名前列的海南度过春节。

    据海南省旅游委公布的数据,春节黄金周期间,海南省共接待游客515.76万人次,同比增长11.9%。

    “我这次带着家人去海南过春节就是想顺便看看房子,合适的话就买一套。北京这种天气,我受得了,孩子和老人怎么办?”临行前,“北京土著”王小样这样对36氪说。

    与回家的走亲访友不同,在踩爆各大著名景点的同时,感受下环境、配套,为之后在海南置业做打算,已进入不少游客的“游玩清单”。

    在前文所提到的博览会上,某项目的置业顾问告诉王小样,候鸟老人和像王小样这样的“80后”是潜力最大的客户源。“客户们大多中意小户型,总价低,但两房是刚需,因为老人都期望过冬的时候子女前来陪伴他们。”

    春节黄金周仅是海南楼市火热的缩影。

    据36氪不完全统计,2016年,海南商品房销售达1508万平方米,销售金额超过1490亿元,同比分别增长43.4%和51.6%。其中,三亚2016年商品房销售面积146万平方米,同比增长高达45.4%;海口商品房总成交套数约为6万套,同比2015年上涨39.22%,创下历年新高。

    与多城调控后各城市的量价双降不同,自8月份起,海南连续5个月实现环比上涨,12月达到了全年的月度峰值6654套;总成交面积为500多万平方米;商品房销售金额499.83亿元,同比增长53.23%。

    各大房企、机构抢滩海南进入白热化

   早在2013年,《华尔街日报》就发表过一篇关于讨论中国人购置二套房的报道,文章指出,海口或将成为中国人二套房的首选城市之一。

    一向敏感的开发商,也早就把精力放在了这一热土。以央企为首的房地产财团大规模涌入海南,截至目前,融创、中海、恒大、鲁能、华润、绿地、雅居乐、碧桂园……但凡有些实力的房企基本都在海南建有项目。

    博鳌、海棠湾、亚龙湾、神州半岛、石梅湾、清水湾、香水湾……房子沿着海岸线一路铺开,呈造城之势,主打养老地产和旅游地产。

    尽管在当地人眼里房价已经有些“高不可攀”,但阳光、沙滩、大海与扑面而来的温暖,让这些忍受不住冬天寒冷天气和肆虐雾霾的内地买家如候鸟般前来,选购、刷卡、一气呵成。他们不是单纯的投资客,他们更享受度假和居住的乐趣。

    上海易居房地产研究院总监严跃进表示,购房需求的转变说明很多购房不再简单考虑增值,而是更看重产品的宜居性,这对海南当地的开发商和中介机构来说也意味着新的营销机会。

    没错,大部分房子都是卖给岛外人的。在北京、大连、上海、西安、成都、重庆等城市,海南度假楼盘的外销展点比比皆是。

    除了开发商的外销展点外,无数房地产从业人士,也都把目光投向了海南市场,做各个项目的分销和代理。

    国内最大的综合性房产服务平台链家,携手海南房产经纪行业德佑集团,在2016年4月正式迈开进军海南的步伐。目前,链家地产旗下的链家旅居,在海口、三亚等城市均有大量的合作楼盘。

    繁华表面下的潜在危机?

    繁华之下,人们对热度消退后的担忧随之而起。

    一个生活在海南的人说,1992年的海口到处也都是大工地,报纸上到处都是度假村、综合体,写字楼、海景房的广告。

    今典集团总裁张宝全在追忆92年疯狂的海南楼市时说过,那个时候海南开放,很多人都看到深圳的发展轨迹,都觉得海南会像深圳一样,所以,全国很多资本资金包括金融全部涌向海南。但总有一天这“击鼓传花”游戏,可能会在某个地方停下来。”

    就在一年后的1993年7月,海南房地产刹车了。随后就是“消失”的近10年

    如今,虽然与此前海南的大特区开发热潮不同:炒作属性在逐渐减弱,大家都意识到房子是用来住的。但在大量开发的背景下,供大于求、空置率高企不下,都是海南潜在的危机。

    海南政府也意识到了这个问题。2017年海南省住建工作会上透露“两个暂停”,海南省对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停商品住宅用地出让和规划报建;规范产权式酒店建设销售管理;加快培育和发展住房租赁市场,逐步建立租购并举的住房制度。

    截至2016年底,海南省商品住宅库存比2015年底减少868万平方米,去化期从45个月降低到23个月。

    根据业内的一向认知,去化周期在一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则为供不应求。在一系列的措施之下,尽管海南省商品住宅库存实现了较大幅度的减少,但23个月,仍处于警戒线之上,供严重过于求。

    与此同时,如果海南继续过度依靠养老市场,而不从根本提升服务、配套品质,以及区域产业的发展建设支撑。海南将大概率的发展成为“老年島”,城市活力的减退及消费市场的丧失,对海南和进驻海南的房企来说,并不是可持续发展的好事。

    当然,可以预见的是,“两个暂停”将继续缩减去化周期,而海南省除了给予政策优惠引进教育项目外,也已经开始有意引进旅游和文化度假项目。随着众多教育机构与长影集团海南影视基地、冯小刚电影公社、万达城等文旅项目逐步落地,区域活力会迎来再一次的提升。

    效果怎么样,可能还需要更多时间证明。

关键字标签:海南,购房  

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